El caso de Maricarmen, una mujer de 87 años desahuciada en Madrid hace unos días, ha vuelto a poner delante de nuestros ojos una realidad que no debería necesitar un caso concreto, una cámara de televisión o una enorme indignación social para resultar insoportable. Cuando una persona de esa edad se enfrenta a la posibilidad de perder su vivienda habitual, la discusión no puede reducirse a saber quién figura como propietario en una escritura o si existe formalmente una causa para recuperar el inmueble.
Detrás de un procedimiento de desahucio puede existir un conflicto patrimonial legítimo, pero también puede existir algo mucho más grave, la posibilidad de que una persona termine sin hogar, pierda su entorno, vea alteradas sus relaciones sociales y familiares y quede expuesta a una situación incompatible con la dignidad que nuestro ordenamiento jurídico está obligado a proteger. Por eso, si el Gobierno prepara una nueva regulación de vivienda, debería aprovechar este momento para hacer algo más ambicioso que aprobar otra prórroga temporal de las medidas contra los desahucios. Debería construir un sistema estable en el que la protección de las personas vulnerables no dependa de la excepcionalidad, de una emergencia política o de que su historia consiga convertirse en noticia.
Conviene empezar por una precisión jurídica porque también en materia de vivienda las palabras importan. Nuestra Constitución no configura el derecho del artículo 47 como un derecho fundamental de la misma naturaleza que los derechos de la sección primera del capítulo segundo del Título I. El artículo 47 se encuentra entre los principios rectores de la política social y económica y establece que todos los españoles tienen derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada, imponiendo a los poderes públicos el mandato de promover las condiciones necesarias y establecer las normas pertinentes para hacerlo efectivo. Pero que no sea un derecho fundamental en sentido técnico no significa que sea una simple declaración decorativa. Forma parte de la Constitución, obliga a los poderes públicos y debe informar la legislación, la práctica judicial y la actuación administrativa. Y contiene además una frase que debería ocupar un lugar central en cualquier debate serio sobre vivienda, porque la Constitución ordena regular la utilización del suelo de acuerdo con el interés general para impedir la especulación.
La otra pieza fundamental está en el artículo 33 de la Constitución. En este artículo se reconoce que la propiedad privada y la herencia, pero inmediatamente después establece que la función social de esos derechos delimitará su contenido de acuerdo con las leyes. Y todavía añade algo más importante, porque contempla la posibilidad de privar a alguien de sus bienes y derechos por causa justificada de utilidad pública o interés social, mediante la correspondiente indemnización y de conformidad con lo dispuesto por las leyes. Dicho de una manera sencilla, nuestra Constitución no reconoce una propiedad privada ilimitada y desconectada de la sociedad. Reconoce la propiedad privada dentro de un Estado social y democrático de Derecho y permite al legislador establecer los límites que resulten necesarios para hacer compatible ese derecho con otros bienes constitucionales.
Esto tampoco significa que cualquier medida que se presente como defensa del derecho a la vivienda sea automáticamente constitucional. Precisamente porque también existe un derecho de propiedad, porque existe libertad de empresa y porque nuestro ordenamiento está sometido a las exigencias del Derecho de la Unión Europea, cualquier intervención intensa sobre el mercado debe estar justificada, ser adecuada, necesaria y proporcionada. Por eso no plantearía simplemente una prohibición general de que los fondos de inversión puedan poseer viviendas. La cuestión debería ser bastante más inteligente. Lo que habría que impedir es que la vivienda habitual pueda convertirse, sin límites, en un instrumento de concentración patrimonial y extracción de rentabilidad cuando esa utilización produzca efectos incompatibles con la función social que la propia Constitución atribuye a la propiedad.
De hecho, el legislador ya ha comenzado a recorrer ese camino. La Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, que, a mi juicio, se quedó bastante corta, aunque era necesaria, establece expresamente que el derecho de propiedad de una vivienda queda delimitado por su función social y contempla entre los deberes del propietario el uso y disfrute efectivos de la vivienda conforme a su calificación y características, además de su mantenimiento, conservación y, en su caso, rehabilitación. La misma ley define al gran tenedor como quien sea titular de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o de una superficie construida de uso residencial superior a 1.500 metros cuadrados, con las precisiones legalmente establecidas.
La nueva regulación debería partir de ahí y dar un paso más. El principio fundamental debería ser que ninguna persona especialmente vulnerable pueda ser expulsada de su vivienda habitual para quedar en la calle sin que exista previamente una alternativa habitacional adecuada y efectiva, cuando el caso concreto permita evitar ese resultado mediante una medida proporcionada. No se trataría de establecer una especie de derecho absoluto a permanecer eternamente en cualquier vivienda con independencia de los derechos del propietario. Se trataría de impedir que el resultado final de un procedimiento legítimo de recuperación de la posesión sea convertir a una persona vulnerable en una persona sin hogar cuando el Estado tiene capacidad para evitarlo.
Esta idea no procede únicamente de una determinada concepción política de la vivienda. También encuentra un respaldo muy importante en el Derecho internacional de los derechos humanos. El Comité de Derechos Económicos, Sociales y Culturales de Naciones Unidas ha señalado que los desalojos forzosos son, en principio, incompatibles con el derecho a una vivienda adecuada y que, cuando un desalojo pueda estar justificado, las autoridades deben aplicar criterios de razonabilidad y proporcionalidad, teniendo en cuenta las circunstancias personales de quienes van a ser desalojados y la disponibilidad de una vivienda alternativa adecuada. Naciones Unidas ha señalado incluso que debe distinguirse entre las propiedades pertenecientes a personas que necesitan su vivienda o dependen de ella para obtener ingresos y las propiedades pertenecientes a instituciones financieras.
Esto último es especialmente importante porque nos permite abandonar una discusión demasiado simplista. No todos los propietarios se encuentran en la misma situación y no todos los inquilinos tienen las mismas necesidades. No es lo mismo una persona que posee una vivienda que constituye su principal patrimonio y que necesita los ingresos del alquiler para vivir que una sociedad que controla una enorme cartera residencial mediante diferentes estructuras empresariales. Tampoco es lo mismo una persona de 87 años que lleva décadas viviendo en su casa que una persona que acaba de ocupar ilegalmente un inmueble. La protección jurídica puede y debe tener en cuenta esas diferencias sin convertirlas en prejuicios contra unos u otros.
En medio de todo este debate también hemos tenido que escuchar argumentos que, más que aportar luz, demuestran hasta qué punto hemos normalizado hablar de vivienda sin mirar a las personas que viven dentro de ella. Cierta escritora, cuyas obras me encantan, aunque discrepe profundamente de ella en muchas ocasiones, llegó a afirmar que Maricarmen había tenido “70 años para ahorrar muchísimo dinero” porque había estado pagando un “alquiler de broma”, que ella y su familia habían sido “privilegiados durante siete décadas” y que, en definitiva, no podía considerar aquella vivienda como su casa porque la propiedad no era suya. El problema de ese razonamiento es que convierte una circunstancia histórica en una supuesta capacidad de ahorro que nadie ha demostrado. Saber que una persona pagaba una renta determinada no permite saber cuánto ganaba, cuáles eran sus gastos, qué necesidades tuvo durante toda su vida, qué patrimonio tuvo o dejó de tener, ni cuánto dinero pudo ahorrar realmente. Y, sobre todo, confunde dos cuestiones completamente diferentes. Que una vivienda tenga un propietario distinto de quien la habita no significa que deje de ser el hogar de esa persona. Jurídicamente puede no ser suya, pero después de 71 años viviendo allí, desde que tenía 17, después de haber construido allí prácticamente toda su vida y de haber visto morir allí a sus padres, resulta difícil reducir aquella realidad a cuatro paredes ocupadas por alguien que simplemente “estiró el chicle” durante demasiado tiempo.
También conviene desmontar otra idea que parece sencilla pero que conduce a una conclusión profundamente equivocada. Un alquiler barato no equivale automáticamente a una persona rica que ha estado ahorrando durante décadas. Si una persona paga menos por su vivienda, eso significa que dispone de más renta disponible en términos relativos, pero no sabemos qué ocurrió con esa diferencia durante setenta años. Maricarmen no recibió setenta años de sueldo intacto para guardarlos en una cuenta bancaria. Vivió setenta años, es verdad, pero también trabajó, tuvo gastos, pagó impuestos, compró comida, afrontó las circunstancias propias de una vida entera y llegó a los 87 años con una pensión que, según las informaciones publicadas sobre su caso, ronda los 1.350 euros mensuales, mientras que la empresa propietaria pretendía elevar el alquiler hasta 2.650 euros. La diferencia entre ambas cantidades no es un pequeño ajuste de mercado que una persona de 87 años pueda resolver echando mano de unos supuestos ahorros que nadie ha acreditado. Es una cantidad que, sencillamente, resulta incompatible con sus ingresos.
Hay además una cierta ironía que deberíamos ser capaces de ver. Se le reprocha a una mujer de 87 años no haber previsto durante décadas que algún día una transformación legislativa permitiría poner fin a su situación arrendaticia y que el inmueble terminaría sometido a unas condiciones económicas completamente distintas. Se le exige, retrospectivamente, haber actuado como una inversora inmobiliaria que conociera el futuro. Pero Maricarmen no tenía que saber qué fondo o empresa compraría el inmueble décadas después, qué legislación estaría vigente cuando tuviera 87 años ni cuánto costaría el alquiler de su vivienda en 2026. La responsabilidad de diseñar un sistema capaz de proteger a una persona vulnerable no puede trasladarse retrospectivamente a la persona en situación de vulnerabilidad diciéndole que debería haber ahorrado más. Eso no es una política de vivienda, sino convertir la precariedad en una culpa individual.
Y todavía existe una cuestión más incómoda. Decir que «esa casa no era suya» puede ser formalmente cierto desde la perspectiva del derecho de propiedad, pero resulta insuficiente para analizar el problema que tenemos delante. Precisamente porque la Constitución reconoce la propiedad privada y, al mismo tiempo, establece que su función social delimita su contenido, el debate jurídico nunca ha consistido únicamente en determinar quién aparece como propietario. Consiste también en decidir cómo debe ejercerse ese derecho cuando entra en conflicto con otros bienes constitucionalmente relevantes. El artículo 33 protege la propiedad, sí, pero el artículo 47 obliga a los poderes públicos a promover las condiciones necesarias para hacer efectivo el acceso a una vivienda digna y adecuada y ordena utilizar el suelo de acuerdo con el interés general para impedir la especulación. No hace falta negar el derecho de propiedad para defender que una mujer de 87 años no debería acabar en la calle. Hace falta tomarse en serio toda la Constitución, no solamente la parte que nos interesa.
Por eso quizá deberíamos dejar de preguntarnos cuánto dinero consiguió ahorrar Maricarmen durante los últimos setenta años y empezar a preguntarnos algo bastante más importante. ¿Qué clase de sociedad queremos ser cuando una mujer de 87 años, después de haber vivido 71 años en la misma vivienda, puede terminar fuera de ella porque el precio que se le exige deja de estar al alcance de su pensión? La respuesta a esa pregunta no puede consistir en decirle que tuvo tiempo suficiente para ahorrar. Porque cuando una sociedad responde así a una persona que está a punto de perder su hogar, no está explicando un problema de vivienda. Está explicando cómo hemos aprendido a mirar hacia otro lado.
Por eso el futuro sistema debería incorporar una evaluación individualizada de la vulnerabilidad mucho más completa que una simple comprobación de ingresos. La edad, la discapacidad, el grado de dependencia, la enfermedad, la existencia de menores de edad o incapaces, la duración de la residencia, el arraigo, la inexistencia de una alternativa habitacional, la situación económica y patrimonial y las circunstancias familiares deberían formar parte de una valoración real.
La Ley de Vivienda ya reconoce expresamente la necesidad de prestar especial atención a personas sin hogar, personas con discapacidad, menores en riesgo de pobreza o exclusión y otras personas vulnerables. Y esa valoración debería producir consecuencias jurídicas reales. No tiene demasiado sentido reconocer administrativamente que alguien es vulnerable para después permitir que sea expulsado sin que exista ninguna solución residencial. La vulnerabilidad no puede convertirse en un certificado que simplemente se incorpora a un expediente. Tiene que activar una obligación de actuación de los poderes públicos.
El procedimiento judicial también debería permitir una verdadera ponderación de las circunstancias cuando esté en juego la vivienda habitual de una persona especialmente vulnerable. El juez debería poder conocer de manera suficiente quién es el propietario, cuál es su situación patrimonial relevante, qué circunstancias concurren en la persona ocupante, cuánto tiempo lleva viviendo allí, si existe una alternativa y qué consecuencias tendría el lanzamiento. La propia Ley 12/2023 ya introdujo mecanismos específicos de conciliación e intermediación cuando concurren determinadas circunstancias de vulnerabilidad y el demandante es gran tenedor.
La finalidad debería ser que antes de llegar al momento del lanzamiento existiera una obligación efectiva de buscar una solución. Si finalmente el desahucio resulta inevitable, el Estado debería garantizar que la alternativa habitacional sea verdaderamente adecuada. Una habitación cualquiera, un alojamiento temporal indefinido o una solución situada en un lugar incompatible con las circunstancias personales de la persona afectada no deberían considerarse automáticamente suficientes. El derecho internacional de los derechos humanos exige que la alternativa tenga en cuenta cuestiones como la seguridad de la tenencia, la habitabilidad, la asequibilidad, la localización, el acceso a servicios esenciales y las circunstancias familiares.
Aquí aparece una obligación que durante demasiado tiempo hemos tendido a olvidar. Si el Estado decide que una persona vulnerable no puede quedar en la calle, no puede convertir al propietario privado en el único financiador de esa política social. La protección del derecho a la vivienda es una responsabilidad pública. Cuando exista un pequeño propietario que necesite legítimamente recuperar su vivienda para utilizarla como residencia o que dependa de esos ingresos para vivir, el sistema debe tener mecanismos de compensación y soluciones alternativas. La función social de la propiedad no significa que el propietario tenga que asumir indefinidamente obligaciones que corresponden a los poderes públicos.
Al mismo tiempo, la situación cambia cuando hablamos de grandes carteras inmobiliarias. La regulación debería exigir mucha más transparencia a quienes concentran un volumen elevado de vivienda residencial y debería impedir que la fragmentación artificial de la propiedad entre sociedades vinculadas sirva para eludir las obligaciones correspondientes a un gran tenedor. Necesitamos saber quién posee las viviendas y quién controla realmente las estructuras que las gestionan. Sin información resulta muy difícil saber dónde existe concentración, dónde existen viviendas vacías injustificadamente, dónde se producen determinadas prácticas de mercado y qué políticas públicas pueden ser eficaces.
También debería existir una política mucho más seria contra la vivienda residencial mantenida vacía de manera injustificada en mercados donde existe una necesidad acreditada. No se trata de perseguir a quien tiene una vivienda vacía durante un período razonable por motivos personales, familiares o económicos. Se trata de establecer instrumentos proporcionados para aquellos supuestos en los que una vivienda residencial se mantiene deliberadamente fuera del mercado durante largos períodos y su propietario está sujeto a las obligaciones que la legislación establezca en atención a su dimensión patrimonial y a las circunstancias del mercado. La propia legislación española ya reconoce la función social de la propiedad de la vivienda y contempla obligaciones vinculadas a su uso efectivo.
Es justo aquí donde vuelve a aparecer una palabra que a veces se pronuncia como si fuera un concepto antiguo o incómodo, pero que está literalmente en nuestra Constitución. ESPECULACIÓN. El artículo 47 no dice que los poderes públicos deban garantizar únicamente que existan viviendas. Dice que deben regular la utilización del suelo de acuerdo con el interés general para impedir la especulación.
Eso permitiría diseñar una política que no consista en demonizar cualquier inversión privada, sino en distinguir entre inversión productiva y prácticas que contribuyan a expulsar a la población del mercado residencial. Una inversión que construye, rehabilita y mantiene viviendas asequibles puede contribuir a aumentar la oferta. Una concentración de vivienda que permite controlar una parte significativa de un mercado local, mantener inmuebles improductivos o incrementar determinadas rentas aprovechando una posición dominante plantea problemas completamente distintos. El objetivo de la regulación debería ser identificar esas situaciones y actuar sobre ellas con instrumentos proporcionados.
Necesitamos además un parque público de vivienda mucho mayor y, sobre todo, mucho más estable. Una vivienda construida o adquirida con recursos públicos para resolver una necesidad social no debería convertirse años después en un simple activo que pueda venderse al mejor postor y desaparecer del parque público. La vivienda pública debería mantenerse vinculada a su finalidad social durante largos períodos y, cuando las circunstancias lo permitan, con carácter permanente. Porque la vivienda pública no puede ser una reserva temporal que desaparece precisamente cuando más necesaria resulta.
Todo esto exige además distinguir entre lo que puede hacerse mediante un Real Decreto ley y lo que necesita una ley aprobada por las Cortes Generales. El artículo 86 de la Constitución permite al Gobierno dictar decretos ley en situaciones de extraordinaria y urgente necesidad, pero establece límites materiales y prohíbe que mediante este instrumento se afecte al régimen general de los derechos, deberes y libertades del Título I. El Tribunal Constitucional ha desarrollado esta limitación y, por ello, una transformación estructural del régimen de propiedad, de la vivienda y del mercado inmobiliario no debería descansar exclusivamente sobre un decreto ley.
Por eso, si de verdad se quiere cambiar el modelo de vivienda, yo no confiaría todo a un único decreto ley. El Gobierno podría aprobar mediante decreto ley las medidas urgentes que constitucionalmente resulten posibles y, al mismo tiempo, presentar una Ley Integral de Garantía del Derecho a la Vivienda y de Función Social de la Propiedad que establezca de forma permanente el nuevo marco. Una reforma de esta profundidad merece debate parlamentario, participación de comunidades autónomas y ayuntamientos, diálogo con organizaciones sociales, propietarios, inquilinos, juristas y operadores económicos y, sobre todo, una evaluación seria de sus efectos.
Porque el objetivo final no debería ser impedir que se produzcan desahucios. Esa formulación se queda corta. El objetivo debería ser conseguir que ningún procedimiento de pérdida de vivienda termine produciendo una situación de sinhogarismo evitable, especialmente cuando afecta a personas en una situación de vulnerabilidad grave.
El propio Consejo de Europa, a través de la Carta Social Europea, reconoce el derecho a la vivienda y compromete a los Estados a adoptar medidas destinadas a favorecer el acceso a una vivienda adecuada, prevenir y reducir el sinhogarismo y hacer accesible el precio de la vivienda para quienes carecen de recursos suficientes. Y Naciones Unidas ha señalado que, cuando una persona no dispone de recursos suficientes, los Estados deben adoptar las medidas apropiadas, hasta el máximo de los recursos disponibles, para garantizar una vivienda alternativa adecuada cuando el desalojo vaya a dejarla sin hogar.
Por eso, el caso de Maricarmen debería servir para algo más que para preguntarnos cómo hemos podido llegar hasta aquí. Debería obligarnos a preguntarnos qué sistema jurídico queremos tener cuando la próxima persona vulnerable tenga 87 años, cuando tenga 92, cuando tenga una discapacidad, cuando lleve cincuenta años viviendo en la misma casa o cuando simplemente no tenga ningún otro lugar al que ir. Porque los derechos humanos no deberían depender de que una historia conmueva a la opinión pública. Y una sociedad democrática no debería necesitar descubrir cada cierto tiempo el rostro de una persona concreta para recordar que detrás de cada expediente de desahucio existe una vida.
La propiedad privada merece protección porque también es un derecho constitucional. Pero precisamente porque es un derecho constitucional, debemos recordar la segunda mitad del artículo 33. Su función social delimita su contenido. Y el derecho a una vivienda digna tampoco puede quedarse en una hermosa declaración escrita en el artículo 47. Tiene que convertirse en políticas públicas, recursos, procedimientos judiciales, vivienda pública, alternativas habitacionales y garantías reales para las personas que se encuentran en una situación de especial vulnerabilidad.
Quizá esa sea la verdadera lección que deberíamos extraer de Maricarmen. No necesitamos una legislación que espere a que una persona vulnerable se convierta en símbolo para reaccionar. Necesitamos una legislación que actúe antes, que proteja la dignidad, que respete al propietario, que combata la especulación, que ponga límites razonables a la concentración residencial y que obligue a los poderes públicos a asumir su responsabilidad.
Una vivienda puede ser jurídicamente un inmueble, económicamente un activo y patrimonialmente una propiedad. Pero para quien vive dentro de ella puede ser algo mucho más sencillo y mucho más importante, puede ser su único hogar.
Que nadie tenga que hacerse famoso por estar a punto de quedarse sin casa.
Porque una vivienda es mucho más que un techo.
Es dignidad, seguridad y vida.
Sobre todo eso.
Vida.


